Кому выгодна точечная застройка в Москве?


        16.06.2007 00:14 | БИЗНЕС-ЖУРНАЛ
        14 июня в Москве в ИА "Росбалт" прошeл брифинг "Точечная застройка или битва за Москву", в котором приняли участие председатель правления МОО "Справедливость" Андрей Столбунов, руководитель независимого отряда "Диггерспас" Вадим Михайлов, председатель межрегиональной общественной организации автомобилистов "Свобода выбора" Вячеслав Лысаков. Темой обсуждения мероприятия стала проблема того, что ради личной выгоды чиновники готовы принимать любые решения по поводу строительства новых домов, которые постепенно приведут к жилищной катастрофе в городах страны, и в первую очередь в Москве. По мнению участников пресс-конференции, главной проблемой точечных застроек в городах является коррупция и безнаказанность чиновников. Об этом заявил Андрей Столбунов: "В Москве, имея большие деньги, можно застроить большой участок, - отметил Столбунов. - 10 лет назад ситуация была иная: строители плакали, собирая необходимые 130 подписей для разрешения на возведение объекта, а сейчас что - то об этом строители уже не говорят. Ответ прост, - они адаптировались к правилам игры, где все решает сумма взятки".

        Формирование современного рынка коммерческого жилья началось в Москве сравнительно недавно - в начале славных 90-х. То время отличалось от сегодняшнего: о комплексной реконструкции районов никто не задумывался. В этом попросту не было необходимости: любой свободный участок земли годился под строительство... Здание или целый микрорайон стремительно возводили, спешно сдавали и торопились строить новый объект. Сегодня все по-другому: территорий под новое строительство практически не осталось - даже для так называемой точечной (уплотнительной) застройки. Отсюда и разговоры о том, что пик строительства из Москвы смещается в регионы и в Подмосковье. Потенциальный покупатель столичных квадратных метров уже обязательно должен быть в курсе разделения рынка на два различных вида строительства: точечной и комплексной застройки - и, соответственно, политики чиновников, строителей и риелторов, связанной с ними.

        Утвержда ть, что тот или иной вид застройки предпочтителен, не слишком корректно, поскольку каждый из них применяется исходя из существующих условий. Возможно, для кого-то отдельно стоящий дом более предпочтителен. Скажем, хороший панорамный вид, отсутствие соседей-соглядатаев в окне напротив и обжитой район помогут примириться с тем, что высотная хай-тек-новостройка не слишком вписывается в облик застроенного пятиэтажками квартала. С другой стороны, как всем известно, количество порой переходит в качество, и это бывает в случаях, когда дом бизнес-класса возводится в неоднородной социальной среде, среди старых пятиэтажек. Такие случаи нередки: есть небольшой участок земли - на нем строится один дом, а архитектурное решение при этом почти не учитывается. Однако потом от соседей приходится отгораживаться забором и жить на этом крошечном пятачке. И потом, если у девелопера есть участок земли, он постарается поставить на него как можно больше домов. При этом будет максимально использовать высотность и пытается обойти требования по плотности распределения объектов на единице территории. Проще говоря, если будет возможность построить два дома, то он постарается построить три. И это логично: точечная застройка применяется именно там, где нет возможности подойти к обустройству территории комплексно, то есть в условиях дефицита строительных площадей.

        К минусам точечной застройки стоит отнести и сравнительно высокую себестоимость строительства, которая, как известно, зависит не только от цены земли, но и от стоимости работ (в частности, от подводки коммуникаций). Гораздо выгоднее в финансовом смысле провести одну линию теплоснабжения, водоснабжения, энергосети для нескольких домов. Кроме того, из-за "включений" дома точечной застройки в общую (например, водопроводную) сеть нередки аварии и перебои в работе.

        Отсюда можно сделать вывод о предпочтительности комплексной застройки. Осталось решить задачу - найти в плотно застроенной Москве участки для масштабного строительства. Основных ответов, найденных моск овским правительством, два - реорганизация промзон и реконструкция застроенных пятиэтажками кварталов. Весомым аргументом в пользу такой позиции служит тот факт, что точечная застройка не решает экономических задач района, а лишь создает дополнительную нагрузку на социальную, транспортную и торговую инфраструктуру за счет увеличения числа жителей района. Есть и еще один, не менее важный, довод: мощности строительной компании полноценно используются только на большом пространстве, где есть возможность, развернутся тяжелой технике. Кстати, во многих зарубежных странах действует закон, ограничивающий точечную застройку и обязывающий инвесторов и строителей заниматься только комплексной застройкой и реконструкцией целых кварталов. Разумеется, при сохранении архитектурного облика территории.

        Что касается другого вида комплексной застройки на месте старых зданий (пятиэтажек), то тут, чтобы что-то построить, надо сначала что-то снести. Главная проблема - переселение жителей сносимых зданий. Как правило, при необходимости переселения инвесторы-застройщики взаимодействуют с властями по нескольким схемам. Либо столичному правительству выплачивается определенная сумма - средства, на которые будут куплены квартиры для переселения жильцов, либо сам инвестор покупает квартиры и передает их в муниципальный фонд. Официальная позиция мэра в отношении переселений пока остается прежней: люди должны остаться в своем микрорайоне или в непосредственной близости к нему (если только они сами не захотят перебраться в более зеленый район - наверное, потому такой популярностью у "переселенцев" пользуются Бутово и Марьино?). Заметим, что вариант со сносом дома и последующим переселением возможен и при точечной застройке. Только тогда у жильцов нет совсем никакой гарантии, что они останутся жить в том же районе, поскольку других подходящих новостроек поблизости может не оказаться. Инвестор, как правило, не определяет, куда переедут жители дома после сноса, это остается прерогативой городских властей. Что касается реорганизации промзон, в ближайшем будущем мы сами получим возможность оценить ряд крупных столичных проектов в этой области. Лофты на месте "Красного Октября", жилье вместо электростанции на Раушской набережной, реализация "Большого Сити" - все эти проекты связаны именно с перепрофилированием и/или выводом столичных промышленных предприятий. Такие площадки требуют серьезной рекультивации земли и затрат на перевоз действующих предприятий. Пока такие проекты вызывают определенные опасения среди покупателей, но ситуация меняется с каждым годом. И есть все основания полагать, что через какое-то время тот факт, что жилье построено на месте промзоны, перестанет волновать потенциальных покупателей: во-первых, качество строительства постепенно повышается, во-вторых, на площади в несколько га можно развернуть настоящую комплексную застройку и построить полноценный современный мини-город. Кроме того, не должно возникнуть проблем с инфраструктурой и с соседями: крупные комплексы будут заселены социально однородными жильцами. Проблема здесь видится только одна: количество промзон в Москве ограничено, и рано или поздно вопрос острого дефицита земель под строительства в столице возникнет снова.

        Некоторые эксперты наоборот считают, что паниковать не нужно, так как точечная застройка уходит в прошлое. Об этом сообщила управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-новостройки" Наталия Тихоновская. По ее словам, на рынке недвижимости сложилась такая ситуация, когда застройщикам и инвесторам стало выгодно комплексное освоение территорий. "Сейчас на рынке недвижимости покупатели все больше интересуются, как будет развиваться тот район, в котором они собираются покупать жилье, - сказала Н. Тихоновская. - Соответственно, проекты, которые рассчитаны на долгосрочную перспективу застройки и освоения более масштабных территорий с обеспечением развитой инфраструктуры, имеет конкурентные преимущества на рынке". Кроме того, крупный проект влечет за собой дальнейшее развитие. "За счет одного проекта поднимается следующий, начинается волновое развитие территории. Как пример, создание района Гранд Парк повлекло за собой появление следующего района Приват Сквер", - пояснил финансовый директор холдинга "МИЭЛЬ" Евгений Плаксенков.

        Помимо проблемы с застройкой на брифинге обсуждалась и проблема обвалов грунта. Касаясь этой проблемы, руководитель независимого отряда "Диггерспас" Вадим Михайлов заявил, что "обратного хода дестабилизации московских грунтов не будет". При этом диггер уверен, что проблему необходимо решать путем легитимации независимых экспертных групп, которые будут контролировать процессы новых застроек. "Постоянно идет расселение аварийных домов, - отметил Михайлов. - Пока обрушения происходили без жертв, однако обвалы будут, и сказать, когда они случатся, нельзя. Особенно опасные зоны под территориями новых застроек и транспортными магистралями. Все застройки ведутся без соблюдения гидрогеологических норм. Все экспертизы проводятся государственными структурами, которые не отличаются особой объективностью".

        Председатель Межрегиональной общественной организации автомобилистов "Свобода выбора" Вячеслав Лысаков пояснил, как в настоящее время строятся новые объекты в историческом и культурном центре Москвы. "Специально делается инженерная диверсия: под старым домом строится подземный гараж, впоследствии дом признается аварийным и непригодным под жилье, происходит расселение, строитель получает чистую площадь под застройку", - отметил Лысаков. За последние 15 лет ни одного международного независимого аудита не производилось, подчеркнул он. "Мы наблюдаем преступный симбиоз между строителями и чиновниками, которые стремятся построить больше новых зданий без соблюдения норм", - заявил Лысаков. Он сообщил, что "Свобода выбора" начала сбор подписей против точечной застройки. Организаторы акции предполагают собрать около миллиона подписей. Также, по мнению Лысакова, у его организации нет уверенности, что мэр Москвы доработает до конца свой срок полномочий. Как считают аналитики "Свободы выбора", президент страны, несмотря, на что одобр ил деятельность мэра, может и передумать - и освободить его от занимаемой должности раньше декабря этого года. Хотя по информации нашего издания, Юрий Лужков на встрече с президентом еще в апреле месяце попросил того, - назначить Лужкова на должность премьер-министра страны, взамен пообещав полную победу "Единой России" на выборах в Госдуму в декабре этого года. Президент взял паузу на размышление, и во время знаменитой встречи в Куркино, как раз и сказал о том, что Юрию Михайловичу пока рано менять место работы.
        БИЗНЕС-ЖУРНАЛ

        http://www.rambler.ru/news/economy/realestate/10575183.html?print=1